Artículo de hoy en Expansión

Se buscan inquilinos para la ‘milla de oro’ de oficinas

08.11.2010 Yovanna Blanco /Rocío Ruiz. Madrid 3

El emblemático paseo madrileño mantiene su estatus, a pesar del crac inmobiliario y de la tendencia de las empresas a trasladarse lejos del centro. Aún quedan oportunidades en la arteria principal, que alberga entre un 15% y un 20% del stock que hay dentro de la M-30.

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Si Londres tiene la City; París, la Défense; Madrid cuenta con un distrito financiero desarrollado alrededor de La Castellana. Desde su configuración, en el siglo XIX, el emblemático paseo fue creciendo junto a la ciudad erigiéndose durante años como la ubicación perfecta para cualquier compañía que buscase visibilidad en el mercado.
Los edificios de oficinas de la zona eran los inmuebles más cotizados, con listas de espera para futuros inquilinos. Sus propietarios, entre los que se incluían inversores privados, como Amancio Ortega, que posee varios edificios en la zona a través de su sociedad Pontegadea; y compañías, como la aseguradora Mutua Madrileña y la banca española, compartían estatus con grandes multinacionales, en cuyo aterrizaje en España era casi obligado instalarse en la arteria financiera de Madrid.
Tal era la demanda que, cuando el Real Madrid abandonó su antigua Ciudad Deportiva, al norte de la ciudad, las grandes compañías se lanzaron a prolongar el eje Castellana y construir un conjunto de rascacielos, cuya presencia fuese visible nada más aterrizar en la ciudad, el complejo Cuatro Torres Business Area.
Sin embargo, la crisis inmobiliaria y los elevados precios provocaron una situación totalmente novedosa: la tasa de desocupación de sus oficinas se situó por encima de los dos dígitos, superior al 15% de media que tiene la zona prime (término utilizado para definir la mejor ubicación) de Madrid. “Si se tienen en cuenta los edificios exclusivos del Paseo de la Castellana en su totalidad, se estima, que, actualmente, la tasa de disponibilidad ronda el 20%”, señala Ángel Serrano, director de negocio de Aguirre Newman. “Esta elevada tasa de disponibilidad se debe principalmente a las Cuatro Torres. Si se excluyese esta superficie, la desocupación de la zona prime se situaría en un 4% aproximadamente”, añade.
Precios
En la actualidad, la volatilidad de precios define el Paseo de la Castellana, con una horquilla que varía entre los 22 euros por metro cuadrado en las zonas más deslocalizadas y los 42 euros que se pagaron por despachos en el complejo de las Cuatro Torres.
Pero son el tipo de inmueble y su aprovechamiento los que marcan el precio máximo, lo que puede provocar diferencias de entre un 10% y un 15% entre un edificio y otro. Según Edward Farrelly, director de Research de CB Richard Ellis, “desde finales de 2008, los precios han bajado un 30% por la competencia con las zonas periféricas, lo que ha provocado que empresas que antes no se lo podían permitir entren ahora con superficies de entre 500 y 1.000 metros cuadrados”.
La noticia positiva es que la caída de precios parece haber tocado fondo: el gran ajuste ya se ha hecho y, a partir de 2011, soplarán vientos de estabilidad. “El precio en La Castellana ha descendido muy rápido, pero también puede recuperarse al mismo ritmo porque sigue siendo una zona muy cotizada”, asegura Farrelly, que confía en que Madrid y Barcelona tomen la senda de otras ciudades como Londres, donde las compañías comienzan a adelantarse a las necesidades de los próximos años.
La razón es que, aunque el perfil de inquilino ha cambiado, La Castellana conserva su valor simbólico. “Hay menos sedes sociales y los ocupantes de gran tamaño, que han emigrado, han sido sustituidos por empresas medianas, tanto por facturación como número de empleados, y de servicios”, aduce José Miguel Setién, director de Agencia Oficinas de Jones Lang LaSalle. Entre los que permanecen fieles a La Castellana, destacan las aseguradores y la Administración Pública, el principal inquilino, que ocupa más del 25% del millón de metros cuadrados que aglutina aproximadamente la milla de oro del sector de oficinas de Madrid.
La Castellana imprime representatividad a una empresa, más por la dirección que por sus inmuebles. Con el objetivo de dotar la zona de nuevos edificios con buenos espacios, se planificó la prolongación al norte. Pero, hoy por hoy, el mejor precio lo marcan los tramos emblemáticos. Concretamente, el que une la Plaza de Colón con la Glorieta de Gregorio Marañón, a partir de la cual se eleva el volumen de viviendas, en la parte derecha de la calle.
Entre los nuevos proyectos destaca el edificio que Colonial comenzó a comercializar a principios de año, en plena plaza de Colón. En él, se han instalado Banca Cívica y el despacho de abogados Jones Day. Otro de los últimos inquilinos en mudarse a La Castellana ha sido el banco chino ICBC, que ha alquilado 1.100 metros cuadrados en el número 3 de Recoletos.
Sin embargo, el futuro pasa por seguir ampliando La Castellana al norte, hasta llegar a Las Tablas. En opinión de Setién, “la avenida muere en la M-30, lo normal es que siga hasta el borde del término municipal de Madrid, hasta la M-40”.
El nuevo ‘skyline’ madrileño
Con más de 175 años de historia, el paisaje del Paseo de la Castellana ha ido configurándose a lo largo de décadas, con una importante transformación en los últimos 50 años. Entre los últimos cambios, destacan las cuatro torres ubicadas en la antigua ciudad deportiva del Real Madrid y que superan los 200 metros de altura.
A pesar de sus instalaciones y ubicación, al norte de La Castellana, sólo una de ellas supera el 80% de ocupación: Torre Espacio, propiedad del grupo Villar Mir y que ocupa gran parte de su superficie con las oficinas de empresas del grupo. La última en sumar inquilinos hasta ahora es la Torre de Caja Madrid, entidad que prepara la gran mudanza a su rascacielos para antes de final de año.

Este artículo se refiere a edificios como el nuestro que buscan lo mismo en todos los casos, ser un anuncio urbano de la empresa. Aunque la gran mayoría de estos edificios estén alquilados y no construidos ex profeso, deberíamos analizar cómo cada uno de ellos utiliza las armas que tiene para llamar la atención sobre "la marca" que representa, comparándolos podremos hallar quizás una solución a uno de nuestros problemas, crear un anuncio urbano en una de las calles más atestadas de estos como es la Gran Vía, compitiendo con luminosos carteles llamativos y de escaso gusto y además con la velocidad de la vida alrededor de este eje, que dificulta fijar la atención de los viandantes-conductores. Esto también pasa en la Castellana, sería interesante estudiar el paralelismo entre estas situaciones.